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內容來自sina新聞
事實上，自去年開始，香港商鋪空置率已經在不斷上升。去年銅鑼灣商圈的波斯富街、白沙道，以及尖沙咀加連威老道的商鋪已有多間空置。當時中介分析原因，認為是業主的意向租金與商戶的實際承租能力已經有差距。空置一年後，商鋪業主才開始接受現實，把租金下調1至3成，最近這些商鋪才漸漸被市場消化。
租金回落明顯
根據高緯環球商鋪部統計，6月底，香港四大零售核心區銅鑼灣、中環、尖沙咀和旺角，分別有126、79、95和48個空置鋪位，分別比去年底上升55%至100%，達到近幾年的新高。
對於香港的商鋪投資版圖，方詠清認為今年的投資熱點將於核心區向非核心區轉移。因為核心區商鋪供應少，業主不願減價，交易不活躍，而元朗、上水等位於新界的鋪位，較市場便宜很多，但地區人口卻不少，現在也有部分自由行遊客專門去這些地區購物，預計下半年這些非核心區的交易會很理想。
黃金地段的商鋪除不但租金水平開始下降，近期銷售價格也開始下調。九龍城一個包括地下A鋪及1樓全層的商鋪，面積共3290平方英尺(1平方米=10.674平方英尺)，近日剛剛以7500萬港元成交。而此前該鋪報價一度達8900萬港元，最終降價16%才得以成功售出。
不過，針對目前商鋪市場出現的調整，也有樂觀的機構表示，香港商鋪整體還是供不應求的，租金水平在經過目前的平穩期後，總體趨勢還是會繼續上漲。第一太平戴維斯投資部副資深董事方詠清認為，從目前幾宗大面積商鋪成交來看，市場已逐漸消化雙倍印花稅的"辣招"，在觀望半年後，去年下半年已經開始出現大手買賣，到近期市場積壓已久的購買力開始爆發，長線投資者開始入市。
專傢認為，黃金地段商鋪租金隻升不跌的神話破滅，幾乎可以確認香港鋪位租金已達歷史高點。預計下半年，核心區商鋪租金會相對穩定，下調幅度在5%以內，但二三線地段的租金下跌會達到10%～15%。這些變化，帶來商鋪投資方向的變化，一是投資者傾向購入大面積商鋪，再做商場拆售；二是非核心區鋪位將成為投資熱點。
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受益於內地"自由行"政策，國際品牌紛紛在香港搶鋪開店，造成零售店鋪租金和售價均大幅飆升。差餉物業估價署的香港零售鋪位租金指數，5年內勁升7成，2010年起連續數年鋪租都以雙位數上升，而旺區核心地帶，如銅鑼灣、中環、旺角和尖沙咀四大零售區域，其鋪租更以倍數上升。
市場還出現業主自降價格以求成交的個案，這其中甚至包括"鋪王"。銅鑼灣波斯富街一個街鋪，以1.73億港元成交，按平均每平方英尺售價成為香港新鋪王。可是，鋪王風光"登基"的過程卻頗多波折，買傢在今年3月簽約後嫌貴，結果業主台中市土地貸款率利試算表主動降價1200萬港元，最終才交易成功。
在商鋪樓市熱火朝天的年代，這是不可想象的。當時如果買傢簽瞭合約後要求減價，業主大可吞掉訂金重新出售。而如今業主願意"委曲求全"，要麼心急出手，要麼覺得以原有的價格水平再難找到新的承接人。
據香港差餉物業估價署公佈的數字顯示，5月份零售店鋪售價已經比3月份明顯回落。鋪租方面，隻有港島及新界區繼續上揚。在生意大不如前的壓力下，鋪租市場已有出現拐點的跡象，不止一傢地產顧問已經預測下半年鋪租會繼續下調。
而到今年，更明顯的趨勢，商鋪空置開始由二三線地段，向核心區一線地段蔓延，商鋪新約的租金面臨更大的壓力。中環皇後大道中的華人行一地下(即內地樓盤的一層)商鋪，歷來屬黃金地段一線鋪，由名表勞力士所屬代理冠亞名表城2008年起承租，曾兩度創下中環商鋪每平方英尺租金的最高紀錄。原商戶3月遷出後，業主叫價租金280萬元，但一直未獲承租而空置，最近業主開始下調租金。而同地段太平行的多層商鋪，在原業主遷走後也處於空置期。
但受消費趨動帶來的鋪租持續上漲，在今年開始剎車。香港政府統計處公佈的5月零售業數據顯示，5月同比再次下跌4.1%，這已是連續四個月下跌。與去年比較，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷量下跌24.5%，頗受自由行旅客歡迎的電器及攝影器材下跌14.3%。這是香港開放自由行以來零售業跌幅最大的一次。而體現在鋪租上，去年整體鋪租回落至個位數的上升幅度，已經是鋪租下行的訊號，而今年開始有持平和小幅度下跌的趨勢。
在香港商鋪租金處於雙位數上升期的時候，經常出現的案例是上個商戶的租約尚未到期，國際品牌就砸出原租金2倍甚至更高搶鋪。而今年的情況恰恰相反。租約未滿而選擇更便宜鋪位的個案越來越多。而對租金過高、銷量下滑的鐘表、珠寶、奢侈品和高級禮品商戶，也開始主動調整，或租約到期不再續約，或調減開新店數量。
香港黃金地段租金隻升不跌神話破滅
與住宅樓市最近的小陽春行情相比，香港的商鋪市場就沒那麼樂觀瞭，租金、售價雙雙下調，空置率卻不斷上升。進入6月這種趨勢更加明顯變化，並由二三線商鋪轉蔓延向核心區域的一線商鋪。
對於香港政府有意消減自由行人數給未來市場帶來的沖擊，方詠清也有獨到看法。她認為，這些年內地遊客在香港消費數字驚人，令鋪租大升，即便減少瞭問題也不大，就好比以前吃慣瞭大魚大肉，現在可能清淡一點而已。"根據我們的報告顯示，俄羅斯旅客在港的消費能力絕對不低，隻是因為內地客消費太多才被掩蓋。如果可以把消費客群分散至更多元化，其實會更加健康。"
(中國經營報)
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-02/08112846651.shtml
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