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信托渠道風險加劇 多傢房企借道資管公司籌資
在融資成本趨同、信托兌付風險加劇的情況下，資產管理公司如今開始成為品牌房企"輸血"擴張的新寵。
3月21日，雲南城投以債權轉讓的方式，向中國長城資產管理公司借款9億元，期限3年，借款成本10.2%，並由多傢關聯方為其提供增信擔保。
今年以來，除瞭雲南城投之外，金科股份、華夏幸福等多傢房企，借助相關地產債權轉讓的方式，向東方、長城等資管巨頭們頻頻融資，額度累計數十億元。金科股份曾公開表示，前述債權轉讓事宜，有助於增加公司資金流動性，促進業務發展。
多位房地產金融業內人士向記者表示，房企仍處在高速擴張期，對資金需求強烈。由於信托前期管理制度不到位，影響瞭整個信托業的聲譽，發行信托變得很困難，房企隻好尋求更好的融資渠道。同時，隨著房地產業進入下行周期，會有更多的地產項目遭遇資金風險，卷入債務鏈條，這為一些有實力的資產管理公司提供瞭更多的業務擴張機會。
借道資管公司籌資
記者觀察到，雲南城投作為雲南省國有資本的運作平臺，之前在昆明環湖東路進行數萬畝土地的一級開發，曾引發A股市場、券商機構的熱捧，但後續開發至今"杳無下文"，也因此沉淀瞭大量資金，在當前銀根收緊之際，自我救贖成為該公司擴張發展的必需。
除瞭頻繁 "賣子"套現解渴之外，雲南城投將目標鎖定在瞭資管渠道。今年3月21日，雲南城投對外公告稱，長城資產管理公司昆明辦事處以債權收購方式向雲南城投提供9億元借款，期限3年，合同約定年利率10.2%。
在增信措施上，雲南城投的大股東雲南城投集團、全資子公司西雙版納雲城置業將提供連帶責任保證擔保，其所持有西雙版納雲城置業100%股權提供質押。
對於雲南城投來說，向資管公司借款並非首次。去年11月16日，華融資產管理公司雲南分公司以債權收購方式向雲南城投借款8.1億元，期限2年，年化綜合融資成本約11%，其增信措施與前述並無太大差異。
迪馬股份董秘張愛明向記者表示，與信托其實也差不多，這也是當前開發商的一種融資方式。在克而瑞研究總監薛建雄看來，房企仍然處在高土信貸台中太平土信貸速擴張期，對資金的需求量仍然非常高。
今年3月17日，金科股份對外表示，公司與東方資產管理公司鄭州辦事處簽署債權轉讓及清償等相關協議，公司旗下的湖南金科將其100%持有長沙金科的8.018億元債權，轉讓予東方資產管理公司，折價後轉讓價為8億元，期限2年，綜合融資成本11.3%。
此外，華夏幸福及其子公司近日也與信達資產管理公司簽署債權收購及債務重組協議，截至去年12月1日，子公司京禦地產尚未歸還大廠華夏19.78億元債權，而大廠華夏擬將到期的18.854億元債權轉讓予信達資產管理公司，交易價為15億元，期限3年，折價率達18.4%。
值得註意的是，前述房企債權轉讓與融資一般均在2年以上。中國房地產業協會副會長兼秘書長顧雲昌亦告訴記者，長期借貸當然對開發商會有利，一定程度上也能夠穩定公司業績，開發商現在更強調融資方式組合。
實際上，前述例子僅是當前房地產開發商融資方式變革的一個縮影。受國傢樓市調控的深度影響，銀根收緊、治理影子銀行等不斷加碼，品牌房企陣營分化加劇，除瞭萬科、中海、融創、龍湖等部分標桿房企能夠借助海外資本平臺低成本融資之外，多數擴張型房企仍陷資金饑渴，尋求多渠道融資且募資期限長中短有機組合成為必然。
信托渠道不再受青睞？
在房企的眼裡，火爆多年的信托渠道不再是香餑餑瞭？信用貸款借貸是甚麼貸款全省皆可處理
有業內統計數據顯示，今年初至3月23日，房地產類信托數量為212個，募資560.9億元，平均融資成本9.72%，而去年同期的房地產類信托數量為226個，募資679.7億元，平均融資成本9.78%。
"信托由於前期管理制度不到位，中間存在很多水份，影響瞭整個信托行業的信譽。目前發信托變的非常困難，所以房企隻能尋找更多的合適渠道融資。"薛建雄透露，據說現在幾大行都停止瞭信托業務。
如此以來，在當前整個信托業轉型拐點及其較高成本的房地產信托風險加劇面前，開發商更願意選擇其他渠道組合募資。
今年初，金科股份首次對接銀華基金旗下的銀華資本管理公司，貸款募資10億元，期限2年，成本11.3%。實際上，去年下半年以來，包括新華聯在內的多傢房企，向匯添富、民生加銀等資管機構聯合發行相關資管產品募資，按照去年8月《中國房地產報》報道，這種輸血房地產的類信托產品高達千億元。
不過，與這種券商資管、基金資管略有不同的是，前述號稱"四大天王"的華融、長城、東方、信達四大資管公司主要通過接收相關房地產項目債權。對於這批資管公司主動接盤的行為，曾有業內人士表示，此類資管公司擁有處理相關資產的豐富經驗，且資金實力雄厚，也有較高的銀行授信，能以較低的利率獲取銀行貸款。
值得註意的是，有些房企發行的融資類地產信托產品遭遇兌付困難，往往最終也落入瞭資管公司的手裡，且這些資管公司偏好已經基本建成的地產項目。
業內專業人士向寧遠告訴記者，華融、信達等四大資管公司最早時候的唯一業務就是處理銀行的呆壞賬，且這些呆壞賬多因土地開發、基礎建設等留下來的，其固有模式就是低價接盤，高價轉手，當時正好趕上瞭國內房地產業的上升期，取得瞭不錯的收益，但當前房地產業前景不明，處置風險很難說。
記者註意到，在前述幾個案例中，債權轉讓方均有上市公司的控股股東提供連帶擔保責任，同時上市公司的相關子公司還要提供一定的股權質押擔保。
此種增新措施能否覆蓋後續的項目風險？向寧遠認為，這要看標的物是什麼，如果是商業地產，資管機構可以通過較長期的持有運營，收取租金來實現投資回報，如果是非商業地產項目，要看每一單的具體抵押物或增信措施。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-03-24/08004009211.shtml
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